לכל הסכם קניית דירה יש שני צדדים – מוכר וקונה – אשר מסתמכים זה על זה. תביעה בגין הפרת הסכם מכר דירה יכולה להיות מוגשת בעילות רבות ומסיבות שונות.
למשל, ביטול הסכם תוך חריגה מהתנאים שנקבעו בו, ליקויי בנייה שהוסתרו והתגלו בדיעבד, אי העברת תשלומים במועד וכדומה.
הסכם קניית דירה – אלמנטים מיוחדים
הפרת הסכם לקניית דירה נבחנת על ידי בית המשפט בשני מעגלים.
במעגל הראשון, המחלוקת עומדת לדיון לפי דיני החוזים, ובפרט על בסיס העילות המרכזיות הקבועות בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 וחוק החוזים (תרופות), התשל"ג-1973, הלא הן עושק, מרמה, טעות והטעיה.
מעבר לכך, הסכם לרכישת דירה הוא הסכם מכר מקרקעין אשר עומדים מאחוריו מאפיינים ייחודיים הנובעים מהוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
חוק שקובע בין השאר כי כל הסכם לביצוע עסקה במקרקעין צריך להיערך בכתב כאשר מלוא הפרטים המהותיים והחיוניים מוסכמים בכתב על ידי הצדדים.
תביעות הפרת חוזה לרכישת דירה עוסקות בשאלות כגון: האם המסמך היה הסכם מחייב לפי הוראות חוק המקרקעין, האם נערך בגמירות דעת, האם החוזה כלל את כל הפרטים הרלבנטיים (דרישת המסוימות), האם הכל הועלה עלי כתב וכדומה.
במידה שאין בין הצדדים מחלוקת לגבי עצם קיומו של ההסכם, בית המשפט יידרש לבחון לעומק את הסעיפים שנטען לגביהם שהופרו על ידי מי מהצדדים.
בין ההפרות המוכרות בתביעות מסוג זה ניתן לציין למשל:
- איחור במסירת הדירה במועד שנקבע.
- אי העברת תשלומים בהתאם להסדרי התשלום שהוסכמו.
- ליקויי בנייה שהוסתרו או התגלו בדיעבד.
- אי ביצוע תיקונים נדרשים בנכס למרות הסכמה לגבי הטיפול בהם.
- אי ביצוע תשלום מיסים והיטלים לרשויות למרות הסכמה לגבי ביצוע תשלומים כאמור.
חשוב להדגיש כי תביעה בשל הפרת הסכם קניית דירה יכולה להיות מוגשת גם בעסקאות של דירות יד 2 וגם בעסקה של רכישת דירה מקבלן. הכל בהתאם לנסיבות.
הפרה והפרה יסודית
הפרת חוזה לקניית דירה יכולה להיות הפרה "רגילה" או הפרה יסודית. על פי חוק החוזים (תרופות), הפרה יסודית יכולה להיות גם הפרה שהוגדרה כ"הפרה יסודית" בחוזה וגם הפרה שניתן לקבוע לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אם היה צופה מראש את ההפרה ותוצאותיה.
כאשר אחד הצדדים טוען להפרת חוזה, חשוב לבדוק האם מדובר בהפרה "רגילה" או הפרה יסודית. ככל שההפרה איננה יסודית, הצד הנפגע צריך לתת לצד השני הזדמנות לטפל בנושא בטרם הוא מגיש תביעה להפרת חוזה.
מנגד, הפרה יסודית היא לכשעצמה עילה לביטול חוזה והדברים נכונים כמובן גם באשר להפרת חוזה קניית דירה.
במקרים רבים, תביעות בגין הפרת חוזה מקרקעין עוסקות בשאלה האם ההפרה – ככל שהייתה – נחשבת כהפרה יסודית או הפרה שאינה יסודית.
זוהי שאלה משפטית מורכבת הדורשת פרשנות ספציפית בהתאם לנסיבות המקרה.
כוחו של זיכרון דברים בתור הסכם מכר מקרקעין
לא אחת, תהליך רכישת נכס מקרקעין כולל בשלב ראשון חתימה על זיכרון דברים שהוא חוזה מקדים לחוזה העיקרי.
החתימה על זיכרון דברים נעשית על מנת לעגן את מחויבות הצדדים להמשך העסקה ומהווה צעד חשוב בתהליך.
זיכרון דברים יכול לכלול אף סעיף ספציפי של פיצוי כספי מוסכם שמחייב את הצד הפוגע לשלם לצד הנפגע במקרה שהוא מחליט לחזור בו.
כאשר תביעה להפרת הסכם מכר דירה נוגעת לזיכרון דברים, בית המשפט בוחן האם יש לראות בזיכרון הדברים כהסכם שיצר קשר חוזי מחייב, או שמא המסמך הוא חומר גולמי בלבד.
הלכה פסוקה היא כי זיכרון דברים נבדק על פי שני מבחנים:
- מבחן סובייקטיבי – מה הייתה הכוונה של הצדדים בעריכת זיכרון הדברים וכיצד ניתן לפרש אותה מהתנהגותם לפי אמות מידה של "אדם סביר". בית המשפט בוחן את חומר הראיות שמוצג לפניו, שומע את הצדדים וקובע האם הייתה בעריכת זיכרון דברים גמירות דעת הדרושה לשם הגדרתו כהסכם מחייב.
- מבחן אובייקטיבי – האם ניתן לראות את זיכרון הדברים כהסכם מחייב מבחינה אובייקטיבית והאם הוא כולל פרטים מהותיים כמו פרטי הנכס, מועדי תשלום, מועדי העברת בעלות, חבויות של שני הצדדים וכדומה.
אמור מעתה, זיכרון דברים משתכלל לכדי חוזה מחייב אם הוא מעיד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מכר וכאשר הוא מסוים די הצורך.
בית המשפט יבחן את האופן שבו הצדדים בחרו לנסח את זיכרון הדברים, את הקשר שהוגדר בין זיכרון הדברים לחוזה העתידי (האם, למשל, נקבע תאריך מסוים ל"אשרור" זיכרון דברים בהסכם מחייב), האם זיכרון הדברים היה מפורט, האם ניתנה תמורה במעמד החתימה וכדומה.
אם יש לכם שאלות נוספות בנוגע להפרת הסכם קניית דירה, צרו איתנו קשר ונשמח לעזור בכל!
