תביעה בגין ליקויי בנייה – המדריך המלא

המודעות ההולכת וגוברת לגבי זכויות דיירים מכאן וחובות קבלנים מכאן יצרה עלייה משמעותית בהיקפן של תביעות ליקויי בנייה, שיש בהן הפרת חוזה.

כלומר, תביעות שמוגשות בגין ליקויי בנייה שונים שהתגלו בנכס ואשר משלבות בכפיפה אחת סוגיות משפטיות לצד היבטים הנדסיים ותכנוניים.

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 הוא לרוב החוק המרכזי אשר עומד בליבן של תביעות מסוג זה.

סעיף 4 לחוק העוסק במושג "אי התאמה" ובמילים אחרות "ליקוי בנייה", קובע כי דירה חייבת להימכר כאשר היא זהה למפרט שאושר, לתקנים הרשמיים ולתקנות הבנייה.

חוק המכר אף קובע שתי תקופות עיקריות שמגנות על רוכש הדירה מבחינת ליקויי בנייה. אלו הן תקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק

תקופת הבדק מתחילה לרוץ מרגע מסירת הדירה לקונה והיא כוללת טווחי זמן שונים לטיפול בליקויי בנייה.

אם ליקוי בנייה התגלה במהלך תקופת הבדק, חזקה עליו שהוא נגרם כתוצאה מעבודה קבלנית לקויה. כלומר, במידה שהקבלן טוען שלא מדובר בליקוי בנייה או שהליקוי נגרם כתוצאה ממעשי הדיירים, עליו הראיה.

טווחי הזמן של תקופת הבדק נעים משנה ועד שבע שנים ומפורטים בתוספת לחוק המכר כתלות בסוג הליקוי:

• ליקוי במוצרי נגרות ומסגרות (כולל פלסטיק ואלומיניום) – שנתיים.
• ליקויי ריצוף – שנתיים.
• ליקויים בחיפויי פנים כולל שחיקה ושקיעות – שנתיים.
• כשלים בעמידותם ותפקודים של דוודים ומכונות – שלוש שנים.
• ליקויי בפיתוח חצר (שבילים, קירות, משטחים, רכיבים בנויים, מערכות, גדרות וכן מערכות ביוב, ניקוז, מים, תאורה, חשמל ותקשורת) כולל שקיעת מרצפות בחניות, מדרכות, קומת קרקע, שבילים ומבואות בשטח הבניין – שלוש שנים.
• ליקויים בפיתוח חצר במשטחים העשויים מחומרי גמר שונים – שלוש שנים.
• כשלים ו/או נזילות במערכות צנרת של מים, ביוב, דלוחין, הסקה ומרזבים – ארבע שנים.
• כשלים באיטום מבנה כולל בקירות, גגות, תקרות, חללים תת קרקעיים ואף גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים.
• סדקים משמעותיים ברוחב של למעלה מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
• ליקויי בנייה בחיפויי חוץ כמו התנתקות, התפוררות או התקלפות – שבע שנים.
• אי התאמה אשר איננה אי התאמה יסודית – שנה אחת.

תקופת האחריות

תקופת האחריות היא תקופה בת 3 שנים המאריכה את התקופות המנויות בתוספת לגבי תקופת הבדק.

למשל, אם על ליקוי בנייה מסוים חלה תקופת בדק של שנתיים, תקופת האחריות לגבי אותו ליקויי מותחת את הגבול לחמש שנים.

ההבדל בין תקופת האחריות לתקופת הבדק הוא נטל ההוכחה לגבי האשם בליקוי.

בעוד שבתקופת הבדק קיימת חזקה שהאשמה היא של הקבלן, בתקופת האחריות הקונה צריך להוכיח שמדובר בליקוי שלא נוצר בגין מעשה או מחדל מצדו.

אי התאמה יסודית

תקופת תיקונים נוספת קבועה בסעיף 4(4) לחוק המכר ולפיה אם התגלה ליקוי בנייה המהווה "אי התאמה יסודית" אזי תקופת הבדק (נטל ההוכחה על הקבלן) נמשכת עד 20 שנה ממועד מסירת הדירה.

אי התאמה יסודית מוגדרת בחוק כ"אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ובטיחותו". במילים אחרות, הבניין לא יציב ומסוכן. ליקוי בנייה כזה, הגם שמתגלה לאחר שנים רבות, מצדיק הטלת אחריות על הקבלן.

תביעה בגין ליקויי בנייה – לא רק ליקויי בנייה

אמנם תביעה בגין ליקויי בנייה מבוססת על אי התאמות בנכס אך חשוב להדגיש כי התביעות הללו אינן עוסקות אך ורק ב"ליקויי בנייה" בלבד.

לא אחת, תביעות המוגשות כנגד קבלנים בגין ליקויי בנייה כוללות ראשי נזק נוספים כמו פיצוי בגין ירידת ערך, פיצוי בשל ליקויי בנייה אשר לא ניתן לתקנם, פיצוי בשל איחור מסירה, עגמת נפש בגין הפרת הסכם, פיצוי בעבור שכר דירה לדיור חלופי ועוד.

כיצד מגישים או מתמודדים עם תביעה בגין ליקויי בנייה?

תביעה בגין ליקויי בנייה לא מתחילה עם הגשת תביעה אלא דרושים מספר מהלכים מקדימים. מבחינת הקונה, יש לבדוק היטב את הטענות בנוגע לליקויים ולעשות זאת בעזרת עורכי דין ואנשי מקצוע מתחום ההנדסה.

זאת לשם איסוף כל הראיות המתאימות ובהתאם לנטל ההוכחה הרלבנטי (תקופת הבדק או תקופת האחריות).

יודגש כי הקונה לא יכול לשקוט על שמריו ובמידה שהוא מאתר ליקויי בנייה הוא מחויב להודיע לקבלן ואף לאפשר לו לתקן את הליקוי.

אם מדובר בליקויי בנייה שהיה ניתן לגלותו במועד מסירת הדירה אזי הקונה צריך להודיע לקבלן על הליקוי תוך שנה ממועד מסירת הדירה.

הקונה צריך לאפשר לקבלן המבצע לעשות את התיקונים הנדרשים בטרם הוא מזדרז להגיש תביעה ורק כאשר הוא נתקל בסירוב עליו לפנות לערכאות.

חוק המכר קובע כי יש "לתת למוכר הזדמנות נאותה" לתקן את התקלה תוך זמן סביר.

לוחות הזמנים הללו הם חשובים מאד בתביעות בגין ליקויי בנייה שכן פעמים רבות בתי המשפט נדרשים לבדוק את הדברים לעומקם כולל את הדיאלוג שהתקיים בין הצדדים.

מבחינת הקבלן, תלונה בגין ליקויי בנייה מחייבת את בדיקת הטענות לעומקן, ובמידה שיש צדק עם הקונה לטפל בתלונה בהקדם בכדי להימנע מהליכים משפטיים מיותרים.

אולם אם ליקויי הבנייה אינם מצדיקים תיקון או שהם נגרמו כתוצאה ממעשה או מחדל של הדיירים, הקבלן יכול בהחלט להדוף את הטענות עם ייצוג משפטי מטעמו.

תביעות בגין ליקויי בניה מערבות עורכי דין לצד יועצים מקצועיים שונים מתחום ההנדסה אשר נדרשים להגיש חוות דעת מטעמם ואף לעמוד לחקירה נגדית בבית המשפט.

בפרט חשובה חוות דעתו של המהנדס המאפיין את ליקויי הבנייה ומגדיר אותם.

הדינמיקה בין המהנדס לעורך הדין הינה קריטית להצלחת התיק ועל כן עורכי דין עובדים במשך שנים וברציפות עם מהנדסים שהם מכירים ומוקירים את מקצועיותם.