202103.18
כבוי
0

המדריך לביטול הסכם שכירות

פורסם על ידי בשעה מאמרים

דמיינו לעצמכם שהצלחתם למצוא דירה נחמדה, במחיר סביר, בסביבה טובה, עם בעל בית שמוצא חן בעיניכם. או שאולי מצאתם דייר שמתאים לכם, נחמד ומבוסס כלכלית. שמחתם לחתום על הסכם שכירות. ואז, דמיינו, דברים השתנו. הדייר כבר לא יכול לשלם את שכר הדירה, בגלל קושי כלכלי או בעיות אחרות. או שבעל הנכס לא עומד בהבטחתו לתקן נזקים בדירה. מה עושים אז? חתמתם כבר על הסכם שכירות לזמן מסוים. אתם לכאורה כבולים. או שאולי כן יש דרך להשתחרר?  

הסכם השכירות כחוזה

הסכם השכירות הוא חוזה הקובע כי ביניכם לבין בעל הנכס יש מחויבות למשך תקופת זמן, בדרך כלל שנה, ולעתים קרובות אף יותר. מצד אחד, המשכיר מחויב לספק לשוכר נכס כלשהו לצרכיו העסקיים או הפרטיים, ולשמור על הנכס. מצד שני, השוכר מחויב לעמוד במלוא תשלום דמי השכירות בזמן שנקבע. 

למרות שמדובר בחוזה משפטי מחייב, לא תמיד הסכמי שכירות ממשיכים עד מועד הסיום הרשמי שלהם. אפשרי לבטל הסכם שכירות באופן חד צדדי אם אחד הצדדים הפר אחד או יותר מתנאיו. סעיף 2 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע, כי במידה והופר חוזה, הצד הנפגע יכול לתבוע את אכיפתו או לבטל אותו לחלוטין. הוא יכול לדרוש גם פיצויים, בנוסף למה שהגיע לו לפני כן, או במקומו. אך האם הפרה של סעיף נחשבת הפרת חוזה? 

הפרה יסודית

לפי סעיף 6 בחוק החוזים, כדי שצד אחד יוכל לבטל את הסכם השכירות, הוא צריך להוכיח שהצד השני הפר אותו בהפרה יסודית. הפרה יסודית מוגדרת כך שהצד שעמד בהסכם, לא היה חותם על החוזה, במידה והיה יודע כי הצד השני היה מפר את החוזה באותה צורה. אפשרות נוספת היא להגדיר בהסכם השכירות עצמו מהי הפרה יסודית. החוק מאפשר במקרה כזה לצד הנפגע לבטל את החוזה באופן חד צדדי.  

הפרת סעיף כהפרה יסודית

אפשרות שלישית היא החלטה משותפת המעוגנת בהסכם, כי הפרה של סעיף או סעיפים מסוימים בהסכם, נחשבת הפרה יסודית. במידה ומתבצעת הפרה כזו, יכול הצד השני להודיע כי ההסכם מבוטל באופן חד צדדי, בין אם מדובר בשוכר או במשכיר. במקרה זה, אפשר לדרוש פיצויים על הפגיעה, אבל הנפגע צריך עדיין לפעול בתום לב ולא לנסות להתעשר שלא במסגרת משפט.  

המדריך לביטול הסכם שכירות

הפרה לא יסודית

במקרה של הפרה לא יסודית לא ניתן לבטל את ההסכם חד צדדית. על הצד הנפגע להתריע בפני המפר, ולתת לו הארכת זמן לפרק זמן סביר כדי לאפשר לו לקיים את החוזה. גם במקרה זה, שני הצדדים צריכים לפעול בתוך לב עוד לפני הגעה למשפט, ולנסות להגיע לפתרון מוסכם על כל הצדדים. 

מה לעשות במקרה של מחלוקת בנושא הפרת הסכם שכירות? 

ביטול הסכם שכירות יכול להיות עניין מסובך למדי, שגוזל זמן רב ומשאבים כספיים. מצד אחד, הפרת הסכם, ככל חוזה משפטי, היא בעייתית מאוד, ויש עליה סנקציות. מצד שני, לא תמיד הצד המפר עושה זאת מבחירה, אלא מקשיים כלכליים או אחרים. יתכן כי חש בעצמו כי נפגע על ידי הצד השני. יתכן גם מצב בו שני הצדדים יכולים לטעון להפרות יסודיות. 

מומלץ לנסות לפתור את הנושא כמה שיותר מהר, אחד מול השני ישירות, ללא פנייה לערכאות משפטיות. כדי להגיע למצב בו זה אפשרי, כדאי לפנות לעורך דין הפרת חוזה, שכבר התנהל בעבר בנושא, מכיר חוזים דומים, יודע להבחין בין הפרות יסודיות ללא יסודיות, ולגשר בין שני הצדדים. עורך דין הפרת חוזה יוכל ללוות אתכם לכל אורך הדרך, החל מניסיון הגישור, ועד פניה לערכאות משפטיות, אם הניסיון לא מצליח.