201708.18
0
0

תביעה ייצוגית בענף הנדל"ן – המדריך

פורסם על ידי בשעה מאמרים

הנתונים הרשמיים של משרד האוצר מדברים על כך שמדי חודש מתבצעות בישראל כ-9,000 עסקאות מכר במקרקעין, וקל להבין כיצד במדינה שבה נרכשות בכל שנה למעלה מ-100,000 דירות, שיותר מ-30% מהן הן דירות חדשות, מחלוקות בענף הנדל"ן אינן "אירוע נדיר". נהפוך הוא. תביעות בתחום הנדל"ן מונחות תדיר לפתחן של הערכאות ולעתים נעשה לשם כך שימוש בכלי התביעה הייצוגית.

מהי תביעה ייצוגית?

ראשית כל, הגדרה. תביעה ייצוגית היא כלי משפטי שמאפשר לאדם יחיד להגיש תביעה בשם קבוצה שנגרם לה עוול זהה. התובע הייצוגי צריך להיות בעל עילת תביעה אישית ועליו לעבור מחסומים שונים לרבות הליך מקדים של הגשת בקשה לאישור התביעה כתובענה ייצוגית.

חוק תובענות ייצוגיות נכנס לתוקפו בשנת 2006, ובעשר השנים הראשונות לקיומו הוגשו במסגרתו כ-7,400 בקשות לאישור תובענות ייצוגיות. עם זאת, ולמרות שמדובר על ממוצע של 5.5 תביעות ייצוגיות ליום (!), מרבית ההליכים אינם מסתיימים באישור התובענה הייצוגית וניהולה בבית המשפט.

כשליש מהתביעות נסגרות מחמת הסתלקות התובע הייצוגי, כ-20% מהבקשות נדחות, 15% נדחות על הסף ורק 0.2% מגיעות עד לכדי פסק דין. יצוין כי אחת לכל שש תביעות מסתיימת בהליך פשרה מחוץ לערכאות. כלומר, הנתונים ברורים. הציבור הישראלי עושה שימוש ניכר בכלי התביעה הייצוגית, אך קיים מרחק בין התיאוריה לפרקטיקה.

מרבית התביעות הייצוגיות בישראל מוגשות בנושאים בעלי אופי צרכני כמו למשל הטיות מחיר, גבייה ביתר, איכות סביבה, בנקאות, ביטוח, ניירות ערך, הגבלים עסקיים וכדומה. לא אחת, הנושאים הללו מתקשרים עם ענף הנדל"ן.

תביעות ייצוגיות בענף הנדל"ן, אימתי?

תביעה ייצוגית בתחום הנדל"ן היא לא מחזה נדיר (אם כי לא שכיח) בנוף המשפטי בישראל. החל מדיירים המגישים ביחד תביעה נגד חברת בנייה בגלל פרטים בחוזה, דרך טענות כנגד חברת ביטוח בגין ייקור תעריף ביטוח דירה, ועד תביעות ייצוגיות שהוגשו נגד בנקים למשכנתאות.

הנה, בשנת 2012, בית המשפט המחוזי בתל אביב הוציא תחת ידיו פסק דין בתביעה ייצוגית נגד חברת בנייה שהוגשה על ידי דיירים בפרויקטים שנבנו על ידה. בית המשפט קיבל את טענות הדיירים לכך שכאשר הם ביקשו למכור את הדירות שנרכשו בפרויקטים של החברה, הם נדרשו לשלם סכום שהיה גבוה באופן ניכר מהסכום המפורט בצו פיקוח מחירי מצרכים ושירותים.

חשוב להדגיש. ישנם מקרים בהם תובענה ייצוגית בתחום הנדל"ן יכולה להניב תוצאות, ומנגד סיטואציות בהן מומלץ לבחור בדרך אחרת ולא באפיק הייצוגי (למשל, תביעה אזרחית "רגילה"). לדוגמה, אם התביעה מוגשת כנגד חברת ביטוח או תאגיד בנקאי, ועוסקת בחיובים וחישובי ריביות, הצגה נכונה של הדברים עשויה בהחלט להוליד עילה ממשית לשימוש בתובענה ייצוגית כדרך פעולה. תביעות בעלות אופי פרטני יותר – כמו תביעות בגין ליקויי בנייה או חישוב מטראז' בדירות, אינן בהכרח עילה לתובענה ייצוגית. בעיקר משום שעילת התביעה איננה זהה בין כל אחד ואחד מהדיירים. אפילו סדק שמופיע במרבית הדירות בבניין איננו מסב את אותו הנזק לדיירים השונים.

תביעת דיירים שלא על דרך ההליך הייצוגי

קיימים מקרים שבהם דיירים מגישים בצוותא תביעה משותפת, כמו בהגשת תביעה בגין ליקויי בנייה כנגד קבלן. אולם לרוב אלו תיקים שלא עושים שימוש בכלי התובענה הייצוגית אלא פועלים במסגרת תביעה אזרחית "רגילה".

בתביעה מסוג זה, כל אחד מהתובעים מופיע בשמו, פסק הדין איננו מחייב את הקבלן כלפי דיירים אחרים שלא הצטרפו לתביעה, והנזק שנגרם לכל אחד מהתובעים מוגדר ומכומת. דוגמה מצוינת ניתן למצוא בתביעה שהוגשה כנגד חברת נדל"ן בגין קריסת מרפסות בבניין מגורים שנבנה על ידה. כתב התביעה, המשתרע על פני עשרות עמודים, מונה אחד לאחד את הנזקים שנגרמו באופן פרטני ומחושב לכל אחד מהתובעים בתיק.

סוג נוסף של תביעות דיירים משותפות הוא כאשר התביעה מוגשת בשם הדיירים על ידי נציגות הבית המשותף. למשל, אם קיימת עילה לתביעה מכוח ליקויי בנייה ברכוש המשותף (השייך לכל הדיירים).

לסיכום,

תביעה ייצוגית היא כלי שיכול לסייע בהגשת תביעה משותפת בעילה משותפת לקבוצה משותפת. עם זאת, בחינה של הנושא לאורך השנים מראה כי תביעות ייצוגיות של דיירים בתחום הנדל"ן, ובעיקר תביעות נגד הקבלן המבצע, אינן מתקבלות בנקל. נהפוך הוא. המחסומים הרבים שעומדים בפני התובע הייצוגי דורשים את קיומם של תנאים ספציפיים ביותר לתביעות מסוג זה. תנאים, אשר ברוב המקרים, לא יתקיימו.

דיירים ובעלי דירות המבקשים למצות את זכויותיהם יכולים לנקוט בהליכים משפטיים אחרים ועשויים אף לנצח בבית המשפט (או מחוצה לו). על מנת לבחון את עילת התביעה מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי שיסייע לבחור את דרך הפעולה המתאימה ביותר נוכח הנסיבות.